Что нужно знать дольщикам? Как не лишиться денег при покупке квартиры?

Какие гарантии?

Екатерина Беличенко, замруководителя Управления Росреестра области:

- Любой гражданин, решивший приобрести строящийся объект, должен знать, что законодательством для граждан установлено три законных способа приобретения строящихся квартир:

1. Путем заключения договора участия в долевом строительстве с застройщиком. При этом необходимо учитывать, что застройщик должен владеть правом собственности или иметь арендные отношения по земельному участку. Застройщик должен получить разрешение на строительство объекта. Должна быть опубликована либо представлена для ознакомления проектная декларация - документ, содержащий описание строящегося объекта и информацию о застройщике. Узнать, на каком праве застройщику принадлежит земельный участок, не истек ли срок аренды и не реализована ли интересующая вас квартира, можно, получив информацию  в Росреестре.
2. Второй способ приобретения - вступление в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив.
3. Третий способ - выпуск эмитентом особого вида облигаций - жилищных сертификатов. Никаким иным способом гражданин не может приобрести строящийся объект. Решаясь на  другую сделку по приобретению, все должны понимать, что такая сделка ничтожна и не влечет правовых последствий (возможности требовать объект, гарантий и др.). Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. За государственной регистрацией обращаются застройщик и участник долевого строительства. Росреестром установлен пятидневный срок регистрации такого договора, при подаче в электронном виде - три дня, для ветеранов ВОВ и лиц старше 70 лет - три дня. При подаче заявлений в электронном виде экономятся средства физических лиц по оплате государственной пошлины на 30%, подать заявку можно круглосуточно семь дней в неделю. Для всех желающих получить практические навыки пользования электронными сервисами специалистами Росреестра на площадках приема в г. Саратове и г. Энгельсе проводятся мастер-классы.

Наталья Сапега, замруководителя Управления Росреестра области:

- Кроме известного всем способа обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве - залога земельного участка, принадлежащего на праве собственности или праве аренды, и строящегося объекта, существуют следующие способы обеспечений обязательств (гарантий) долевого строительства: первый способ - по поручительству банка (информация о списке кредитных организаций размещена на официальном сайте Центробанка РФ). Второй способ - страхование гражданской ответственности застройщика. Договор со страховой компанией может быть общий либо заключаться на каждого отдельного дольщика. При этом срок действия договора страхования ответственности застройщика не может быть меньше срока передачи жилого помещения. Дольщикам необходимо обращать внимание, чтобы в договоре страхования была правильно указана цена. При наступлении страхового случая расчет компенсации будет основываться именно на этой сумме (с учетом показателя средней рыночной стоимости 1 кв. метра жилья).

Кирилл Куркин, и.о. руководителя отдела продаж ООО «ФораМонолит»:

- Страхование на сегодняшний день обязательно для всех застройщиков, которые работают по договору долевого участия,и мы — не исключение. Правило распространяется только на жилые объекты. Страхуется полная стоимость квартиры. Однако если цена квадратного метра ниже, чем средняя по региону, то сумма компенсации при наступлении страхового случая будет рассчитываться исходя из средней стоимости квадратного метра. В Саратовской области министерством строительства и ЖКХ она установлена в размере 30 тысяч рублей (в новостройках). В настоящее время риски практически исключены: страхование защищает дольщиков от банкротства компании, недостроя и ряда других проблем.

Как поставить на учёт?

Ольга Бозрикова, замдиректора по развитию Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»:

- Государственный учет жилищного фонда предусматривает проведение технического учета, включающего инвентаризацию и паспортизацию. В паспорте содержатся техническая характеристика объекта и информация о том, что жилое помещение соответствует нормативным требованиям. Результаты учета применяются при решении вопроса о переводе жилого фонда в нежилой, нежилого фонда в жилой, при переоборудовании и перепланировке, отнесении к ветхому и аварийному жилью. Также этот документ необходим при ипотечном кредитовании, для вступления в наследство. Саратовский филиал Федерального БТИ уполномочен проводить технический учет. Однако сейчас мы существенно расширили перечень оказываемых услуг: это проведение землеустроительных, кадастровых и проектных работ; энергетическое обследование; оценочная и экспертная деятельность; а также картографическая и геодезическая деятельность.

Татьяна Варакина, замдиректора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по области:

- Возникает необходимость кадастрового учета объектов недвижимости, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. Для постановки на кадастровый учет необходим технический план или иной документ, подтверждающий отнесение этого помещения к общему имуществу собственников дома. План должен быть подготовлен на основании проектной (технической) документации, разрешения на ввод дома в эксплуатацию (при наличии в них сведений об общем имуществе в многоквартирном доме). Также это может быть документ, выданный органом, осуществляющим учет (техническую инвентаризацию) жилищного фонда. По законодательству, состав общедомового имущества могут определять и сами собственники по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Обращаем внимание, что в настоящее время вступают в силу новые требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.   

Кого выбрать?

В декабре 2014 года в связи с колебанием курса валют возник ажиотажный спрос на недвижимость. В 2015 году в сравнении с 2014 годом наблюдался спад спроса: просели «первичный» и «вторичный» рынки. Можно сделать вывод, что крупные строительные компании сохранят объемы производства в ближайшие годы. Вместе с тем с рынка уйдут мелкие неблагонадежные компании.

- Яна Дроздова, начальник отдела продаж АО «Шэлдом»:

- Мы обязательно публикуем проектную декларацию на сайте нашей компании, каждый квартал в нее вносятся изменения. В том числе здесь можно увидеть финансовую устойчивость компании. Все документы проверяются министерством строительства и ЖКХ области. Дольщикам обязательно стоит изучить эту информацию при выборе застройщика. Количество возводимых компанией объектов растет, причем многие из них мы сдаем досрочно. Но в этом случае мы сталкиваемся с проблемой: дольщики не приходят подписывать акты приема-передачи. Мы в свою очередь не можем прекратить право аренды на земельный участок. Выхода из этой ситуации пока нет. Хотелось бы, чтобы законодательные органы обратили внимание на эту ситуацию и разработали способы ее решения.

Сергей Зубарев, начальник коммерческого отдела ЗАО «ЖБК-3»:

- В 2015 году начала работу программа «Ипотека с господдержкой», с 1 марта 2016 года она продлилась до конца текущего года, соответственно, порядка 90% наших клиентов приобретают квартиры в ипотеку. Чтобы жилье было более доступным, мы нашим покупателям компенсируем часть процентной ставки, а именно 3,2%. Если сейчас банк предоставляет ипотеку под 12% годовых, то для наших покупателей маркетинговая ставка составляет 8,8%, то есть мы предоставляем скидку от стоимости квартиры в размере 10%, тем самым компенсируем переплату в размере 3,2%. Мы занимаемся строительством монолитных и кирпичных домов. Монолитные дома - это в основном жилье бизнес-класса. К примеру, такие возводятся на берегу Волги г. Энгельса. Своего покупателя находят и кирпичные дома среднего и эконом-класса. Замораживать строительство мы не собираемся. У нас готовится множество новых проектов в г. Саратове: уже начато строительство нового жилого комплекса «Победа» на Усть-Курдюмском тракте (около 180 000 кв. метров); готовится площадка под строительство в границах улиц Комсомольская, Григорьева и Первомайская; также планируется строительство новых объектов в центре г. Энгельса. На всех наших строящихся домах установлены камеры видеонаблюдения. Клиенты в режиме реального времени могут наблюдать за тем, как возводится их будущий дом.

Алексей Пономаренко, исполнительный директор ООО «Строй-Сервис-2»:

- В первую очередь человек, решивший приобрести квартиру в строящемся доме, должен обратить внимание на авторитет компании-застройщика. К примеру, зайдя на сайт нашей компании, вы можете увидеть, что мы более двадцати лет успешно работаем на строительном рынке, у нас есть материальные и технические средства. Здесь же можно узнать об уже введенных в эксплуатацию домах, а это более миллиона квадратных метров. Мы открыты для клиентов и стараемся предоставить максимум информации по каждому объекту, начиная от земельного участка и заканчивая разрешением на строительство. Также сообщаем об архитектурных особенностях дома, представляем положительные заключения экспертизы. Вся информация находится в общем доступе, ее всегда можно уточнить и проверить.

Смотрите также:

• Налоги на земельные участки принесли городскому бюджету 227 671 тыс. рублей →
• Садоводам стало легче оформлять в собственность земельные участки →
• В Саратовской области 40% участков не имеют установленных границ →